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湘晋喜讯 | 湘晋所宣传画册2022版上线了
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湘晋简讯 | 湘晋律师应邀在湘潭市乡村振兴局宣讲《民法典》
湘晋简讯 | 湘晋律师应邀在湘潭市乡村振兴局宣讲《民法典》
为深入贯彻落实习近平法治思想,切实加强法治政府建设,深入推进法治乡村建设,助力乡村振兴,5月18日下午,湘潭市乡村振兴局开展法律专题培训活动。党组成员、副局长成武、冯波参加培训学习。 湘晋所合伙人、董事会董事曾锡兰律师作为湘潭市乡村振兴局法律顾问团队成员应邀为大家开展了题为《乡村振兴视角下〈民法典〉解读》的法律专题讲座,受到参培学员的广泛好评。丁玉希律师作为湘潭市乡村振兴局法律顾问团队成员一同参加活动。 讲座中,曾锡兰律师首先为大家简要阐述了编纂《民法典》的重大意义,编纂《民法典》的总体要求和基本原则。接下来结合具体案例从总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编等方面阐述了《民法典》的主要内容。 从乡村振兴战略和乡村治理的角度看,《民法典》中的许多相关规定是推进乡村振兴战略应当遵循的法律指南。曾锡兰律师着重从《民法典》将绿色原则确立为民事活动的基本原则、《民法典》将农民集体经济组织规定为特别法人、《民法典》丰富完善了物权保护体系、《民法典》进一步确认了不动产统一登记制度、《民法典》完善了农村集体产权保护制度等方面对乡村振兴视角下的《民法典》进行了专业解读。  法制宣讲工作是推动良法善治,助力乡村振兴的基础工作。参训人员纷纷表示,曾锡兰律师的专业解读非常接地气,通俗易懂,加深了大家对《民法典》的认识和理解,对于提升法治意识和依法行政水平,进而推动乡村振兴建设有着很强的现实指导意义。  
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为深入贯彻落实习近平法治思想,切实加强法治政府建设,深入推进法治乡村建设,助力乡村振兴,5月18日下午,湘潭市乡村振兴局开展法律专题培训活动。党组成员、副局长成武、冯波参加培训学习。



湘晋所合伙人、董事会董事曾锡兰律师作为湘潭市乡村振兴局法律顾问团队成员应邀为大家开展了题为《乡村振兴视角下〈民法典〉解读》的法律专题讲座,受到参培学员的广泛好评。丁玉希律师作为湘潭市乡村振兴局法律顾问团队成员一同参加活动。







讲座中,曾锡兰律师首先为大家简要阐述了编纂《民法典》的重大意义,编纂《民法典》的总体要求和基本原则。接下来结合具体案例从总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编等方面阐述了《民法典》的主要内容。



从乡村振兴战略和乡村治理的角度看,《民法典》中的许多相关规定是推进乡村振兴战略应当遵循的法律指南。曾锡兰律师着重从《民法典》将绿色原则确立为民事活动的基本原则、《民法典》将农民集体经济组织规定为特别法人、《民法典》丰富完善了物权保护体系、《民法典》进一步确认了不动产统一登记制度、《民法典》完善了农村集体产权保护制度等方面对乡村振兴视角下的《民法典》进行了专业解读。 



法制宣讲工作是推动良法善治,助力乡村振兴的基础工作。参训人员纷纷表示,曾锡兰律师的专业解读非常接地气,通俗易懂,加深了大家对《民法典》的认识和理解,对于提升法治意识和依法行政水平,进而推动乡村振兴建设有着很强的现实指导意义。


 
湘晋简讯 | 我为群众办实事,湘晋律师法律援助为残疾人士维权
湘晋简讯 | 我为群众办实事,湘晋律师法律援助为残疾人士维权
5月18日一大早,一位老人行色匆匆来到湖南湘晋律师事务所,经询问后得知,老人家不是来法律咨询的,也不是来聘请律师的,他是特意来给丁玉希律师送锦旗表达谢意的。锦旗上写着:“感谢湘晋律师事务所丁玉希律师:匡扶正义 帮扶弱者 雨湖区残疾人×××赠 二0二二年五月”。 “小丁律师辛苦了,非常感谢小丁律师尽心尽责帮我们残疾人维权……”老人赠送锦旗后,激动的表达着自己发自内心的谢意。 事情还要从今年1月说起。2022年1月6日,一位老人带着身患听力一级残疾的女儿来市司法局咨询求助,正在市公共法律服务中心值班的丁玉希律师热情接待了老人。 因为符合法律援助的条件,经市法律援助中心指派,丁玉希律师承办了这个案件。丁律师认真了解案情,详细查阅相关证据后着手办理案件,期间多次去到鹤岭法庭与法官和对方沟通。第一次庭前调解未果后,开庭时又当庭调解了一次,在调解过程中,凭借丰富的办案经验,对法律适用的准确理解,细心的宣讲了相关法律法规,双方最终达成调解,此案得到圆满解决。 这只是湘晋律师主动履行社会责任,为困难群众办实事、解烦忧的典型案例之一。多年以来,每当遇到未成年人群体、困难群体合法权益受侵害的案件,湘晋律师总是尽最大的能力去帮助那些需要帮助的困难人群。 金杯银杯不如老百姓的口碑。群众的满意和感谢是对湘晋律师法律援助维权工作最高的肯定和最好的奖赏。每一个法律援助案件的背后都有一个辛酸的故事,都有法援律师辛苦奔波的身影,这些故事组成了一个个动人的旋律,涤荡着每一位湘晋律师的心灵,激励着湘晋律师们不忘初心,砥砺前行。    (注:为保护当事人隐私,姓名做了隐名处理,照片做了虚化处理)  
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5月18日一大早,一位老人行色匆匆来到湖南湘晋律师事务所,经询问后得知,老人家不是来法律咨询的,也不是来聘请律师的,他是特意来给丁玉希律师送锦旗表达谢意的。锦旗上写着:“感谢湘晋律师事务所丁玉希律师:匡扶正义 帮扶弱者 雨湖区残疾人×××赠 二0二二年五月”。



“小丁律师辛苦了,非常感谢小丁律师尽心尽责帮我们残疾人维权……”老人赠送锦旗后,激动的表达着自己发自内心的谢意。



事情还要从今年1月说起。2022年1月6日,一位老人带着身患听力一级残疾的女儿来市司法局咨询求助,正在市公共法律服务中心值班的丁玉希律师热情接待了老人。



因为符合法律援助的条件,经市法律援助中心指派,丁玉希律师承办了这个案件。丁律师认真了解案情,详细查阅相关证据后着手办理案件,期间多次去到鹤岭法庭与法官和对方沟通。第一次庭前调解未果后,开庭时又当庭调解了一次,在调解过程中,凭借丰富的办案经验,对法律适用的准确理解,细心的宣讲了相关法律法规,双方最终达成调解,此案得到圆满解决。







这只是湘晋律师主动履行社会责任,为困难群众办实事、解烦忧的典型案例之一。多年以来,每当遇到未成年人群体、困难群体合法权益受侵害的案件,湘晋律师总是尽最大的能力去帮助那些需要帮助的困难人群。



金杯银杯不如老百姓的口碑。群众的满意和感谢是对湘晋律师法律援助维权工作最高的肯定和最好的奖赏。每一个法律援助案件的背后都有一个辛酸的故事,都有法援律师辛苦奔波的身影,这些故事组成了一个个动人的旋律,涤荡着每一位湘晋律师的心灵,激励着湘晋律师们不忘初心,砥砺前行。 

 



(注:为保护当事人隐私,姓名做了隐名处理,照片做了虚化处理)

 

湘晋微普法 | 烂尾楼的风险不应全由购房者承担
湘晋微普法 | 烂尾楼的风险不应全由购房者承担
建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,最高人民法院有判例不予支持银行的诉请,有效地保护了购房人的合法权益,特编辑本期《湘晋微普法》推介大家知晓。 因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。 (2019)最高法民再245号案涉《借款合同》相关格式条款,建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。 (2019)最高法民再245号案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。 如果你遇到同类型纠纷,可查阅以下最高法判决书原文:   本案经最高法院审判委员会讨论决定,判决于2020年12月3日生效。 中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 (2019)最高法民再245号 裁判要点: 1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。 2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。 3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。 被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。 负责人:梁世斌,该分行行长。 一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路** 法定代表人:韩志明,该公司董事长。 再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海分行)、一审第三人青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)金融借款合同纠纷一案,不服青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案。提审后,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东,被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王忠诚等三人再审请求:1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。 建行青海分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款,相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王忠诚等三人的再审请求。 越州公司述称,《借款合同》虽已解除,但并不导致合同当事人的变更,王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。 一审法院认定事实:2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。 2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。 王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。 一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。 建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行,从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息,越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款,故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息,王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息,其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。 本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。 本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下: 第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。 第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华
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建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,最高人民法院有判例不予支持银行的诉请,有效地保护了购房人的合法权益,特编辑本期《湘晋微普法》推介大家知晓。



因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。



(2019)最高法民再245号案涉《借款合同》相关格式条款,建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。



(2019)最高法民再245号案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。



如果你遇到同类型纠纷,可查阅以下最高法判决书原文:

 

本案经最高法院审判委员会讨论决定,判决于2020年12月3日生效。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民再245号

裁判要点:

1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。

负责人:梁世斌,该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路**

法定代表人:韩志明,该公司董事长。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海分行)、一审第三人青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)金融借款合同纠纷一案,不服青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案。提审后,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东,被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求:1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款,相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称,《借款合同》虽已解除,但并不导致合同当事人的变更,王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

一审法院认定事实:2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行,从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息,越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款,故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息,王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息,其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华
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发布时间:2020-03-19 00:00:00