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湘晋喜讯 | 湘晋所宣传画册2022版上线了
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湘晋简讯 | 我为群众办实事,湘晋律师法律援助为残疾人士维权
湘晋简讯 | 我为群众办实事,湘晋律师法律援助为残疾人士维权
5月18日一大早,一位老人行色匆匆来到湖南湘晋律师事务所,经询问后得知,老人家不是来法律咨询的,也不是来聘请律师的,他是特意来给丁玉希律师送锦旗表达谢意的。锦旗上写着:“感谢湘晋律师事务所丁玉希律师:匡扶正义 帮扶弱者 雨湖区残疾人×××赠 二0二二年五月”。 “小丁律师辛苦了,非常感谢小丁律师尽心尽责帮我们残疾人维权……”老人赠送锦旗后,激动的表达着自己发自内心的谢意。 事情还要从今年1月说起。2022年1月6日,一位老人带着身患听力一级残疾的女儿来市司法局咨询求助,正在市公共法律服务中心值班的丁玉希律师热情接待了老人。 因为符合法律援助的条件,经市法律援助中心指派,丁玉希律师承办了这个案件。丁律师认真了解案情,详细查阅相关证据后着手办理案件,期间多次去到鹤岭法庭与法官和对方沟通。第一次庭前调解未果后,开庭时又当庭调解了一次,在调解过程中,凭借丰富的办案经验,对法律适用的准确理解,细心的宣讲了相关法律法规,双方最终达成调解,此案得到圆满解决。 这只是湘晋律师主动履行社会责任,为困难群众办实事、解烦忧的典型案例之一。多年以来,每当遇到未成年人群体、困难群体合法权益受侵害的案件,湘晋律师总是尽最大的能力去帮助那些需要帮助的困难人群。 金杯银杯不如老百姓的口碑。群众的满意和感谢是对湘晋律师法律援助维权工作最高的肯定和最好的奖赏。每一个法律援助案件的背后都有一个辛酸的故事,都有法援律师辛苦奔波的身影,这些故事组成了一个个动人的旋律,涤荡着每一位湘晋律师的心灵,激励着湘晋律师们不忘初心,砥砺前行。    (注:为保护当事人隐私,姓名做了隐名处理,照片做了虚化处理)  
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5月18日一大早,一位老人行色匆匆来到湖南湘晋律师事务所,经询问后得知,老人家不是来法律咨询的,也不是来聘请律师的,他是特意来给丁玉希律师送锦旗表达谢意的。锦旗上写着:“感谢湘晋律师事务所丁玉希律师:匡扶正义 帮扶弱者 雨湖区残疾人×××赠 二0二二年五月”。



“小丁律师辛苦了,非常感谢小丁律师尽心尽责帮我们残疾人维权……”老人赠送锦旗后,激动的表达着自己发自内心的谢意。



事情还要从今年1月说起。2022年1月6日,一位老人带着身患听力一级残疾的女儿来市司法局咨询求助,正在市公共法律服务中心值班的丁玉希律师热情接待了老人。



因为符合法律援助的条件,经市法律援助中心指派,丁玉希律师承办了这个案件。丁律师认真了解案情,详细查阅相关证据后着手办理案件,期间多次去到鹤岭法庭与法官和对方沟通。第一次庭前调解未果后,开庭时又当庭调解了一次,在调解过程中,凭借丰富的办案经验,对法律适用的准确理解,细心的宣讲了相关法律法规,双方最终达成调解,此案得到圆满解决。







这只是湘晋律师主动履行社会责任,为困难群众办实事、解烦忧的典型案例之一。多年以来,每当遇到未成年人群体、困难群体合法权益受侵害的案件,湘晋律师总是尽最大的能力去帮助那些需要帮助的困难人群。



金杯银杯不如老百姓的口碑。群众的满意和感谢是对湘晋律师法律援助维权工作最高的肯定和最好的奖赏。每一个法律援助案件的背后都有一个辛酸的故事,都有法援律师辛苦奔波的身影,这些故事组成了一个个动人的旋律,涤荡着每一位湘晋律师的心灵,激励着湘晋律师们不忘初心,砥砺前行。 

 



(注:为保护当事人隐私,姓名做了隐名处理,照片做了虚化处理)

 

湘晋微普法 | 烂尾楼的风险不应全由购房者承担
湘晋微普法 | 烂尾楼的风险不应全由购房者承担
建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,最高人民法院有判例不予支持银行的诉请,有效地保护了购房人的合法权益,特编辑本期《湘晋微普法》推介大家知晓。 因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。 (2019)最高法民再245号案涉《借款合同》相关格式条款,建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。 (2019)最高法民再245号案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。 如果你遇到同类型纠纷,可查阅以下最高法判决书原文:   本案经最高法院审判委员会讨论决定,判决于2020年12月3日生效。 中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 (2019)最高法民再245号 裁判要点: 1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。 2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。 3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。 被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。 负责人:梁世斌,该分行行长。 一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路** 法定代表人:韩志明,该公司董事长。 再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海分行)、一审第三人青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)金融借款合同纠纷一案,不服青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案。提审后,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东,被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王忠诚等三人再审请求:1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。 建行青海分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款,相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王忠诚等三人的再审请求。 越州公司述称,《借款合同》虽已解除,但并不导致合同当事人的变更,王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。 一审法院认定事实:2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。 2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。 王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。 一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。 建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行,从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息,越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款,故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息,王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息,其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。 本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。 本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下: 第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。 第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华
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建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,最高人民法院有判例不予支持银行的诉请,有效地保护了购房人的合法权益,特编辑本期《湘晋微普法》推介大家知晓。



因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。



(2019)最高法民再245号案涉《借款合同》相关格式条款,建行某分行的按揭贷款,要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。



(2019)最高法民再245号案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。



如果你遇到同类型纠纷,可查阅以下最高法判决书原文:

 

本案经最高法院审判委员会讨论决定,判决于2020年12月3日生效。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民再245号

裁判要点:

1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。

负责人:梁世斌,该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路**

法定代表人:韩志明,该公司董事长。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海分行)、一审第三人青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)金融借款合同纠纷一案,不服青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案。提审后,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东,被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求:1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款,相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称,《借款合同》虽已解除,但并不导致合同当事人的变更,王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

一审法院认定事实:2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行,从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息,越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款,故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息,王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息,其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华
湘晋村居微普法 | 一文讲清农村自建房的七个法律问题
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问题1 农村宅基地上建房有“六不准” 【律师解读】 按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定,农村建房有“六不准”: 一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》,可建设层数由各地规定,一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时,需要专业的施工团队建造,同时还需要向乡镇政府递交相关的申请,经过审批后才可以动工。 二、不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则,各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除,但若通过合法继承等方式获得的宅基地,是被允许的。 三、不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定,在农村翻修旧房、危房时,必须要取得乡村建设规划许可证,需要向村委会递交申请,审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋,违反《城乡规划法》的规定,面临被拆除的危险。 四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条规定,在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 五、不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要,不允许“挂羊头卖狗肉”,比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。 六、不准未批先建。建房前,应申请批准使用宅基地,获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》,取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的,还应经过相关部门批准。   问题2 城镇居民在宅基地上建房,遇拆迁能得安置补偿吗? 【案情简介】 某村村民李某向村委会申请了一块宅基地,并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同,由王某在该宅基地上自建房屋,王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造,该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法院,要求确认合同无效,并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立? 【律师解读】 我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效,宅基地使用权仍归村民李某。根据“房地不分离”原则,房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有,故李某是宅基地使用权人,也是房屋的所有权人。法院判决,李某可以获得拆迁安置房,而王某仅是房屋出资者,并非房屋所有权人,无权获得拆迁补偿利益。 【法条链接】  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。   问题3 因读书就业迁出户籍,城镇户籍子女还能继承宅基地吗? 【案情简介】 王某早年因读书和工作,户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口,在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后,经相关部门审批,王某与父母一同出资将家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世,王某可否继承老家的宅基地使用权? 【律师解读】 城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度,农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承,但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。 本案中,王某宅基地上仍有房屋,故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权,但如果宅基地上的房屋灭失,王某就不能单独就宅基地予以继承。 需特别指出的是,宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌,支撑此房屋的宅基地将不能继续使用,而是由集体经济组织收回处置,继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁,宅基地的拆迁补偿分为两种,一种是对地上房屋的补偿,房屋作为父母的遗产,无论子女户口在哪里,都有权继承;另一种是对宅基地使用权的补偿,因宅基地不属于遗产部分,无法继承。 【法条链接】  《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十一条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。   问题4 自建房施工造成人身损害,房主一定要担责吗? 【案情简介】 房主甲与个体工匠乙签订《施工协议》,约定房东甲将其位于某村的三层楼房发包给个体工匠乙建造,个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落,将路过的丁砸伤。因此,丁将被告甲、乙、丙三人诉至法院,要求三被告赔偿损失。 另查明,个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙某施工过程中,施工场地未搭建安全防护网,未系安全绳。 【律师解读】 农村建造房屋,房主要谨慎履行选任义务。 自建三层(含三层)以上房屋需要建筑资质,受《中华人民共和国建筑法》调整,一般认定为农村建房施工合同。该种情况下,若房主未按规定办理建房手续,将工程发包给无建筑资质的承包人施工,则房主存在选任过失,需要承担过错责任。 自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的,由承包方承担房屋建造的全部事项,工期满后房主向承包方支付报酬,一般认定为承揽合同。这种情况下,虽不需要建筑资质,但也有资质要求,一般情况下,具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质,如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下,一般不承担赔偿责任。 自建两层(含两层)以下底层住宅且包工不包料的,即“包清工”,房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用,对施工人起实际控制和支配的作用,一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的,由接受劳务一方即房东承担侵权责任,提供劳务一方因劳务自己受到损害的,则根据双方各自的过错承担相应责任。 本案中,房东甲其将三层楼房发包给个体工匠乙修建,双方的关系是建设工程发(承)包关系,施工过程中造成丁人身损害,应当承担侵权责任并赔偿损失。个体工匠乙作为工程的承包人,是施工现场的组织指挥、监督协调者,也是安全风险的管控者,事故的发生主要是因其管控不到位,存在较大过错,应承担主要责任。其次,行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员,但其在施工中缺乏安全防范意识,在未搭建安全防护网、未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成损害,也有一定过错,亦应承担一定的责任。房东甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建,存在选任过错,应当承担一定比例的责任。 【法条链接】  《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》以及《中华人民共和国建筑法》的规定,“自建低层住宅”是指两层(含两层)以下住宅,农民自建两层(含两层)以下的住宅承建方是不需要建筑从业资质的,而三层(含三层)以上则受《中华人民共和国建筑法》的调整,承建方须具备相应建筑从业资质。 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定,雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害,发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的,应当与雇主承担连带赔偿责任。   问题5 邻居建房造成自家房屋墙面开裂、地面沉降等,该如何赔偿? 【案情简介】 2021年年中,李某对其房屋进行了改造,将原有的房屋全部予以拆除重新建造,开挖基坑深达4米。在改建房屋过程中,隔壁邻居王某家中出现墙面开裂、地面不均匀沉降等各种问题,故向法院起诉,要求判令李某赔偿因建房造成房屋破坏产生的修复损失等费用。李某则认为,王某房屋出现问题系其年久失修所致。 【律师解读】 建造房屋过程中,禁止进行危及相邻不动产安全的活动。本案中,被告将其房屋拆除重建,在重建过程中,原告家中发生墙面、地面开裂、瓷砖裂缝、地面不均匀沉降等损坏情形。司法鉴定意见认为,被告李某坑基施工是造成原告王某家中内外装修损坏、不均匀下沉的直接原因,结合修复方案和费用的鉴定报告,法院最终确认修复损失为9.8万余元。 【法条链接】  《中华人民共和国民法典》第二百九十五条规定,不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。   问题6 二十年前邻居紧挨着宅基地建房,如今自建房却被指责妨碍通风采光,责任到底在谁? 【案情简介】 1996年,李某在自家宅基地上盖了两间三层楼房,东墙建在其土地使用范围内东边沿,此处紧挨着邻居王某后院西侧。 2020年初,王某在后院开始新建钢构房,因二十年前李某建房时未预留通风采光空间,导致王某所建墙体与李某的东墙体紧靠,李某家的窗户打不开,更别说通风、采光。李某将王某起诉至法院,要求王某将其房屋堵塞的二楼、三楼窗户部分予以拆除。 【律师解读】 相邻房屋的所有权人和使用权人,在构筑房屋时均应当给予相邻人通风、采光、通行等便利。本案中,原告李某建房在先,紧邻其宅基线建房,未给其通风、采光保留相应的空间;另一方面,被告王某建房在后,与原告李某互不相让,明知其建筑会导致原告通风采光受阻而执意为之。两个因素相互结合,造成原告通风、采光受到影响。 法院经审理判决,王某应当将其房屋堵塞李某窗户的部分予以拆除,并保留适当距离用于通风、采光。李某对于王某拆除阻挡部分以及拆除后重建所发生的费用,应当承担相应比例。考虑到李某建房行为在先,对于结果的发生负有主要责任,法院最终酌定李某承担70%的责任。 【法条链接】  《中华人民共和国民法典》第二百九十三条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。   问题7 邻居建房把出入口堵成“单行道”,可以要求拆除吗? 【案情简介】 李某房屋后门有一条村路出口,邻居王某在该路上垒砌了砖块,搭起了门架、挡雨棚,在路面上修建了围墙,使得该路严重受阻,难以通行。原告向法院提起诉讼,请求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意设立的门架、围墙、垒砖等障碍物,恢复道路原状。 王某则认为,原告李某家大门口有村道(水泥路面)与村里的主干道衔接,出入通行方便,原告诉请拆除的通道并不是原告生产生活的必经通道。 【律师解读】 相邻通行权的主张必须是以必经通道为前提。只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制,且处于相邻他方所有或使用的土地包围之中,致使其不通过他方土地就无法通行的情况下,相邻方才能主张其行使相邻通行权。如果除经由该土地通行外,尚有其他通道可以通行,则相邻方无权主张相邻通行权。 在本案中,原告所主张的其房屋后门村路,并非原告为了生产生活的必经通道,因此,原告诉请要求被告拆除此通道上的门架、围墙、垒砖等障碍物,恢复通道原状,没有法律依据。     【法条链接】  《中华人民共和国民法典》第二百九十一条规定,不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。  
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问题1 农村宅基地上建房有“六不准”
【律师解读】
按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定,农村建房有“六不准”:

一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》,可建设层数由各地规定,一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时,需要专业的施工团队建造,同时还需要向乡镇政府递交相关的申请,经过审批后才可以动工。

二、不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则,各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除,但若通过合法继承等方式获得的宅基地,是被允许的。

三、不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定,在农村翻修旧房、危房时,必须要取得乡村建设规划许可证,需要向村委会递交申请,审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋,违反《城乡规划法》的规定,面临被拆除的危险。

四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条规定,在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

五、不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要,不允许“挂羊头卖狗肉”,比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

六、不准未批先建。建房前,应申请批准使用宅基地,获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》,取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的,还应经过相关部门批准。

 



问题2 城镇居民在宅基地上建房,遇拆迁能得安置补偿吗?



【案情简介】

某村村民李某向村委会申请了一块宅基地,并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同,由王某在该宅基地上自建房屋,王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造,该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法院,要求确认合同无效,并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立?

【律师解读】

我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效,宅基地使用权仍归村民李某。根据“房地不分离”原则,房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有,故李某是宅基地使用权人,也是房屋的所有权人。法院判决,李某可以获得拆迁安置房,而王某仅是房屋出资者,并非房屋所有权人,无权获得拆迁补偿利益。

【法条链接】 

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

 



问题3 因读书就业迁出户籍,城镇户籍子女还能继承宅基地吗?



【案情简介】

王某早年因读书和工作,户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口,在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后,经相关部门审批,王某与父母一同出资将家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世,王某可否继承老家的宅基地使用权?

【律师解读】

城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度,农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承,但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。

本案中,王某宅基地上仍有房屋,故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权,但如果宅基地上的房屋灭失,王某就不能单独就宅基地予以继承。

需特别指出的是,宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌,支撑此房屋的宅基地将不能继续使用,而是由集体经济组织收回处置,继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁,宅基地的拆迁补偿分为两种,一种是对地上房屋的补偿,房屋作为父母的遗产,无论子女户口在哪里,都有权继承;另一种是对宅基地使用权的补偿,因宅基地不属于遗产部分,无法继承。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十一条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

 



问题4 自建房施工造成人身损害,房主一定要担责吗?



【案情简介】

房主甲与个体工匠乙签订《施工协议》,约定房东甲将其位于某村的三层楼房发包给个体工匠乙建造,个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落,将路过的丁砸伤。因此,丁将被告甲、乙、丙三人诉至法院,要求三被告赔偿损失。

另查明,个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙某施工过程中,施工场地未搭建安全防护网,未系安全绳。

【律师解读】

农村建造房屋,房主要谨慎履行选任义务。

自建三层(含三层)以上房屋需要建筑资质,受《中华人民共和国建筑法》调整,一般认定为农村建房施工合同。该种情况下,若房主未按规定办理建房手续,将工程发包给无建筑资质的承包人施工,则房主存在选任过失,需要承担过错责任。

自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的,由承包方承担房屋建造的全部事项,工期满后房主向承包方支付报酬,一般认定为承揽合同。这种情况下,虽不需要建筑资质,但也有资质要求,一般情况下,具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质,如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下,一般不承担赔偿责任。

自建两层(含两层)以下底层住宅且包工不包料的,即“包清工”,房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用,对施工人起实际控制和支配的作用,一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的,由接受劳务一方即房东承担侵权责任,提供劳务一方因劳务自己受到损害的,则根据双方各自的过错承担相应责任。

本案中,房东甲其将三层楼房发包给个体工匠乙修建,双方的关系是建设工程发(承)包关系,施工过程中造成丁人身损害,应当承担侵权责任并赔偿损失。个体工匠乙作为工程的承包人,是施工现场的组织指挥、监督协调者,也是安全风险的管控者,事故的发生主要是因其管控不到位,存在较大过错,应承担主要责任。其次,行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员,但其在施工中缺乏安全防范意识,在未搭建安全防护网、未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成损害,也有一定过错,亦应承担一定的责任。房东甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建,存在选任过错,应当承担一定比例的责任。

【法条链接】 

《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》以及《中华人民共和国建筑法》的规定,“自建低层住宅”是指两层(含两层)以下住宅,农民自建两层(含两层)以下的住宅承建方是不需要建筑从业资质的,而三层(含三层)以上则受《中华人民共和国建筑法》的调整,承建方须具备相应建筑从业资质。

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定,雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害,发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的,应当与雇主承担连带赔偿责任。

 



问题5 邻居建房造成自家房屋墙面开裂、地面沉降等,该如何赔偿?



【案情简介】

2021年年中,李某对其房屋进行了改造,将原有的房屋全部予以拆除重新建造,开挖基坑深达4米。在改建房屋过程中,隔壁邻居王某家中出现墙面开裂、地面不均匀沉降等各种问题,故向法院起诉,要求判令李某赔偿因建房造成房屋破坏产生的修复损失等费用。李某则认为,王某房屋出现问题系其年久失修所致。

【律师解读】

建造房屋过程中,禁止进行危及相邻不动产安全的活动。本案中,被告将其房屋拆除重建,在重建过程中,原告家中发生墙面、地面开裂、瓷砖裂缝、地面不均匀沉降等损坏情形。司法鉴定意见认为,被告李某坑基施工是造成原告王某家中内外装修损坏、不均匀下沉的直接原因,结合修复方案和费用的鉴定报告,法院最终确认修复损失为9.8万余元。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第二百九十五条规定,不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。

 



问题6 二十年前邻居紧挨着宅基地建房,如今自建房却被指责妨碍通风采光,责任到底在谁?



【案情简介】

1996年,李某在自家宅基地上盖了两间三层楼房,东墙建在其土地使用范围内东边沿,此处紧挨着邻居王某后院西侧。

2020年初,王某在后院开始新建钢构房,因二十年前李某建房时未预留通风采光空间,导致王某所建墙体与李某的东墙体紧靠,李某家的窗户打不开,更别说通风、采光。李某将王某起诉至法院,要求王某将其房屋堵塞的二楼、三楼窗户部分予以拆除。

【律师解读】

相邻房屋的所有权人和使用权人,在构筑房屋时均应当给予相邻人通风、采光、通行等便利。本案中,原告李某建房在先,紧邻其宅基线建房,未给其通风、采光保留相应的空间;另一方面,被告王某建房在后,与原告李某互不相让,明知其建筑会导致原告通风采光受阻而执意为之。两个因素相互结合,造成原告通风、采光受到影响。

法院经审理判决,王某应当将其房屋堵塞李某窗户的部分予以拆除,并保留适当距离用于通风、采光。李某对于王某拆除阻挡部分以及拆除后重建所发生的费用,应当承担相应比例。考虑到李某建房行为在先,对于结果的发生负有主要责任,法院最终酌定李某承担70%的责任。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第二百九十三条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

 



问题7 邻居建房把出入口堵成“单行道”,可以要求拆除吗?



【案情简介】

李某房屋后门有一条村路出口,邻居王某在该路上垒砌了砖块,搭起了门架、挡雨棚,在路面上修建了围墙,使得该路严重受阻,难以通行。原告向法院提起诉讼,请求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意设立的门架、围墙、垒砖等障碍物,恢复道路原状。

王某则认为,原告李某家大门口有村道(水泥路面)与村里的主干道衔接,出入通行方便,原告诉请拆除的通道并不是原告生产生活的必经通道。

【律师解读】

相邻通行权的主张必须是以必经通道为前提。只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制,且处于相邻他方所有或使用的土地包围之中,致使其不通过他方土地就无法通行的情况下,相邻方才能主张其行使相邻通行权。如果除经由该土地通行外,尚有其他通道可以通行,则相邻方无权主张相邻通行权。

在本案中,原告所主张的其房屋后门村路,并非原告为了生产生活的必经通道,因此,原告诉请要求被告拆除此通道上的门架、围墙、垒砖等障碍物,恢复通道原状,没有法律依据。    

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第二百九十一条规定,不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。

 
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湖南湘晋律师事务所成立于1996年5月,是湘潭市规模最大、执业律师最多的大型综合性律师事务所。先后荣获“湖南省优秀律师事务所”“湖南省规范管理示范律师事务所”“湖南省律师行业先进基层党组织”等荣誉称号,是湘潭市唯一“全国优秀律师事务所”,是湖南省高级人民法院评定的首批企业破产案件一级管理人。湘晋所与多家知名大专院校建立了战略合作关系;与国内多家顶尖的律师事务所、会计师事务所及资产评估机构等专业性服务机构建立了业务协作关系;与多家行业协会、商会、金融保险、信用担保及证券机构建立了信息互通与资源共享平台。通过多个平台的搭建,湘晋所已逐渐构建起一个多功能立体服务网络。

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发布时间:2020-03-19 00:00:00