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湘晋律师《民法典》解读|签订房屋买卖合同的30个法律要点

社会责任

湘晋律师《民法典》解读|签订房屋买卖合同的30个法律要点

  • 分类:湘晋动态
  • 作者:来源网络
  • 来源:“民商法律智库”微信公众号
  • 发布时间:2020-10-20 20:47
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【概要描述】买房是人生一大事,签订房屋买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在签订房屋买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。​签订空白条款需注意1.看是否有商品房预售许可证取得商品房预售许可证必须符合下列条件:(1)开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证

湘晋律师《民法典》解读|签订房屋买卖合同的30个法律要点

【概要描述】买房是人生一大事,签订房屋买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在签订房屋买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。​签订空白条款需注意1.看是否有商品房预售许可证取得商品房预售许可证必须符合下列条件:(1)开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证

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  • 作者:来源网络
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买房是人生一大事,签订房屋买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在签订房屋买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。

​签订空白条款需注意

1.看是否有商品房预售许可证
取得商品房预售许可证必须符合下列条件:
(1)开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
(6)物业管理方案已落实。
买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假即可,无商品房预售许可证对外销售房屋的,购买时都有隐患,存有不安全因素。
2.看合同中的土地性质
现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地,但由于土地性质为综合用地或者商住两用地,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只有40年。
在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期,其他非住宅性质土地一般需缴费续期。
3.看清楚房屋用途
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。
关于公寓的界定,目前不是很明确。明确的是,国家强制标准中对日照的要求没有提及公寓一词,只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时。另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复, 因此为了孩子入学购房的要特别慎重。
4.物业也不能忽视
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间纠纷较多。
5.车库和地下室或者阁楼的约定
合同签订时,开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
是否有车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。
6.面积的约定
这是目前引发纠纷最多的条款,大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。
如果购房人和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
这一做法规避了3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。
7.贷款问题的约定
开发商往往答应帮助购房人贷款,但合同却不约定无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的,购房人需一次性付清房款。
可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。
8.逾期或者赔偿的问题
开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时可要求对等待遇。
9.交房的问题
交房的条件,一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后,才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此需约定清楚。
10.小区公共区域和公共部位的约定
开发商往往会告诉购房者,小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进,绕开产权问题。

 

如果合同未约定这些场所的产权,开发商有可能卖掉这些场所,买主不一定能让业主免费或者优惠使用,如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有,则开发商不能出售这些场所。

11.对各类设施的约定
燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商允许几家经营商进入小区,业主就有主动权了。
12.双方协商解决的内容必须多研究
凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单地标注协商解决。
合同附件也要留意。商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
(1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确,则房屋平面图起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。
(2)无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应使用概念化的词语。
像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现,而应明确“高级”具体标准是什么,“名牌”是什么牌子,“精装修”达到什么装修效果。
(3)根据民事法律“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。
13.房屋交付后,买受人发现房屋实际情况与销售广告不符,可以要求开发商承担违约责任吗?
为了保护购房者的权益,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
由此可见,对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺,如果其对订立合同定价有重大影响,那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。
14.哪些房地产不能转让?
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,下列房地产,不得转让:
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
15.仅有房产证,没有办理不动产登记,能取得房屋所有权吗?
不动产以登记的方式进行公示,只有进行登记才发生物权的效力,买受人才能获得不动产的所有权,登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作用,当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时,以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。一旦出现房屋产权纠纷,不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此,在购买房屋时,一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。
16.买来的住房面积缩水怎么办?
面积缩水是买房族经常遇到的问题,对于房屋“面积缩水”的问题,应以房地产管理部门所做的测量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题作出了明确的规定:第一,误差率在3%以内的,当事人不能请求解除合同,但是对于缩水部分的购房款,开发商应当返还。第二,误差率超过3%,买房人可以选择请求解除合同,或者不解除合同,但是要求开发商承担其他责任。
17.开发商逾期交房怎么办?
开发商应该按照约定的时间交付房屋,这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房,买受人可以根据不同情况,采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一,开发商不能按期交房,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人可以解除合同;第二,逾期交付,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人不解除合同,可以请求开发商承担违约责任;第三,逾期交付,经催告后开发商在合理期间内交付的,不能解除合同,但是可以请求开发商承担违约责任。需要注意的是,买受人享有的解除权必须在法定期间内行使,不行使的,解除权消灭。
18.房屋买卖合同签订后,因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就此问题的不同情况分别作了规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
由此可见,一般情况下,房屋损坏的风险,在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后,由买受人承担。此处所说的交付,是指房屋的转移占有,就是把房屋由出卖人手中,交到买受人手中,由买受人占有使用该房屋。
19.签订商品房预售合同,应具备哪些条件?
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
20.出卖人未取得商品房预售许可证明,其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

可见,要签订商品房预售合同,开发商必须取得商品房预售许可证明,否则,该合同无效。当然,也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,可认定预售合同有效。

21.房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案,一方当事人可以请求确认合同无效吗?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”
由此可见,虽然法律要求签订商品房预售合同后,需进行登记备案,但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续,当事人要求确认合同无效的,法院不予支持,是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
22.房屋出现质量问题,任何时候都可以要求出卖人修复吗?
《商品房销售管理办法》第三十三条规定:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
此外,《建筑工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
由此可见,关于房屋的保修期,是比较复杂的,当事人为了维护自己的权益,除了依照法律规定,还可以在合同中进行详细的约定,制定房屋的保修条款。所以,房屋出现质量问题,并不是任何时候都可以要求出卖人维修的,出卖人的保修期是有一定的期限的。
23.房屋买卖双方签订合同后,出卖人与第三人恶意串通,又签订合同并交付使用,买受人可以请求确认第二个合同无效吗?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”
因此,房屋买卖双方签订合同后,出卖人又与他人签订合同,并将房屋交付使用,买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通,其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。实际生活中,如果第三人明知买卖双方的合同,还与出卖人签约,其实就是恶意。
24.房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,开发商是否承担违约责任?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益,购房者在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,将时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。
25.房屋买卖时,该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移?
《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条规定,房屋买卖时,该房屋所占范围的土地使用权也随之转移,这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续,之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件,到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记,土地管理部门核实后,由同级人民政府更换土地使用权证书。至此,土地使用权随着房屋买卖发生变更。
26.房屋买卖双方已办完过户手续,双方还能解除合同吗?
《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人有权解除合同。”
由此可见,只要当事人双方协商一致,或者合同约定的解除合同的条件成就,是可以解除合同的,即使房屋已经过户。
27.房屋买卖合同签订后,一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效,能否成立?
《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
由此可见,对房屋买卖双方当事人来说,双方只要签订了合同,是否到登记机关办理登记,不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款,否则,自合同成立时生效。所以,不能因未办理变更登记,主张合同无效。
28.房屋买卖中,买受人迟延交付购房款,出卖人可否要求解除合同?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”
由此可见,房屋的买受人迟延交付房款的,出卖人可先予催告,要求其履行合同,支付购房款,如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付,出卖人可以请求解除合同。此外,解除权有一定的行使期限。
29.租赁房屋被卖,租房人有权继续居住吗?
《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见,租赁房屋被卖,租房人有权继续居住。
《民法典》第七百二十五条:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
30.什么是房屋承租人的优先购买权?
房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。据此,出租人侵害承租人优先购买权的,出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效,承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
房屋承租人优先购买必须符合以下条件:
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.

《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

 

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湘晋律师《民法典》解读|签订房屋买卖合同的30个法律要点

  湖南湘晋律师事务所成立于1996年5月,是湘潭市执业律师最多、规模最大的综合性律师事务所,先后荣获“全国优秀律师事务所”“湖南省优秀律师事务所”“湖南省规范管理示范律师事务所”等诸多荣誉称号。湘晋所立足本地,布局全国,先后加入了全球精品律所联盟(EGLA)、京师律所联盟、中银(长沙)湖南律所联盟、点睛智慧联盟、瀛和律师机构等多个联盟体,与全国200多家律所建立了协作关系,是“湖南省中小企业核心服务机构”。

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发布时间:2020-03-19 00:00:00