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湘晋简讯 | 我为群众办实事，湘晋律师法律援助为残疾人士维权

发布时间：

2022-05-18

5月18日一大早，一位老人行色匆匆来到湖南湘晋律师事务所，经询问后得知，老人家不是来法律咨询的，也不是来聘请律师的，他是特意来给丁玉希律师送锦旗表达谢意的。锦旗上写着：“感谢湘晋律师事务所丁玉希律师：匡扶正义帮扶弱者雨湖区残疾人×××赠二0二二年五月”。 “小丁律师辛苦了，非常感谢小丁律师尽心尽责帮我们残疾人维权……”老人赠送锦旗后，激动的表达着自己发自内心的谢意。事情还要从今年1月说起。2022年1月6日，一位老人带着身患听力一级残疾的女儿来市司法局咨询求助，正在市公共法律服务中心值班的丁玉希律师热情接待了老人。因为符合法律援助的条件，经市法律援助中心指派，丁玉希律师承办了这个案件。丁律师认真了解案情，详细查阅相关证据后着手办理案件，期间多次去到鹤岭法庭与法官和对方沟通。第一次庭前调解未果后，开庭时又当庭调解了一次，在调解过程中，凭借丰富的办案经验，对法律适用的准确理解，细心的宣讲了相关法律法规，双方最终达成调解，此案得到圆满解决。这只是湘晋律师主动履行社会责任，为困难群众办实事、解烦忧的典型案例之一。多年以来，每当遇到未成年人群体、困难群体合法权益受侵害的案件，湘晋律师总是尽最大的能力去帮助那些需要帮助的困难人群。金杯银杯不如老百姓的口碑。群众的满意和感谢是对湘晋律师法律援助维权工作最高的肯定和最好的奖赏。每一个法律援助案件的背后都有一个辛酸的故事，都有法援律师辛苦奔波的身影，这些故事组成了一个个动人的旋律，涤荡着每一位湘晋律师的心灵，激励着湘晋律师们不忘初心，砥砺前行。（注：为保护当事人隐私，姓名做了隐名处理，照片做了虚化处理）

湘晋微普法 | 烂尾楼的风险不应全由购房者承担

发布时间：

2022-05-17

建行某分行的按揭贷款，要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，最高人民法院有判例不予支持银行的诉请，有效地保护了购房人的合法权益，特编辑本期《湘晋微普法》推介大家知晓。因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。（2019）最高法民再245号案涉《借款合同》相关格式条款，建行某分行的按揭贷款，要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。（2019）最高法民再245号案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。如果你遇到同类型纠纷，可查阅以下最高法判决书原文：本案经最高法院审判委员会讨论决定，判决于2020年12月3日生效。中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号裁判要点： 1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。 2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。 3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省西宁市城**。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省海东市乐都区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省海东市乐都区。被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街**。负责人：梁世斌，该分行行长。一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。。住所地：青海省西宁市创业路** 法定代表人：韩志明，该公司董事长。再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。 2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。二审查明事实与一审查明事实一致。 2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华

湘晋村居微普法44期 | 一文讲清农村自建房的七个法律问题

发布时间：

2022-05-17

湘晋简讯 | 不忘初心，踔厉奋发，争做“党和人民满意的好律师”

发布时间：

2022-05-13

4月中旬以来，湘晋所按照市委市政府的指示精神，以“国优所”的社会责任担当，承接了一项市政府专项法律服务工作。领受任务后，湘晋所迅速行动、精心统筹、严密组织、全力实施。在党支部书记、主任文永康律师的亲自带领下，律所多名勇于担当、乐于奉献的骨干律师和年轻律师积极报名参加本次专项法律服务工作。4月18日，湘晋所立即组织第一批文永康、王亚林、文永军、戴静、邵苗、林运、吕文圣、曹轶曦、刘逸斌、蔡纯、吴隽涛11名律师和助理进驻市政府专项法律服务组。根据工作需要，4月25日又增加第二批刘春林、田迪寰、杨艳红、滕辉、罗嘉晋5名律师和助理参加该专项法律服务工作。市司法局局长黄铁华慰问湘晋所专项法律服务组为确保工作效果，湘晋律师们放下手头业务，采取集中封闭的工作方式，全身心的投入。他们入组后，采取“5+2”“白+黑”战术，夜以继日轮番加班加点，大干、快干、抓紧干、拼命干，各项工作如火如荼的进行着。特别是五一小长假期间，湘晋所专项法律服务组成员主动放弃休假，毫无怨言的加班加点工作。在这里，堆积如山的案头记录了他们奋笔疾书的身影，灯火通明的走道印记了他们匆忙的脚步。前方的冲锋离不开后方的支持。期间，管委会主任陈优带着湘晋家人的关心和慰问为入组小伙伴们鼓劲加油！截至目前，连续奋战近一个月的湘晋所专项法律服务组成员热情不减，斗志不懈，继续埋头苦干，全力配合市司法局完成使命。湘晋律师是一支召之即来、来之能战、战之必胜，善于打硬仗，敢于打硬仗，党和人民值得信赖的队伍。湘晋律师此次发扬放弃业务收入，不计报酬投入本次任务的奉献精神，坚决执行司法行政安排的工作任务，为市委市政府分忧解难，充分彰显了湘晋所作为“国优”律所的社会责任担当。奋进新征程，建功新时代。湘晋律师正发扬“三牛”精神，践行“四干”作风，以饱满的精神、昂扬的姿态、务实的作风，诠释和践行“做党和人民满意的好律师”使命担当，为实现我市实施“三高四新”战略，建设“四区一地一圈一强”贡献着智慧和力量！

湘晋简讯 | 熊君律师受湘潭市政协委派担任市人民检察院民主监督员

发布时间：

2022-05-12

加强民主监督，助推湘潭检察工作发展。5月11日下午，湘潭市人民检察院召开市政协委派市人民检察院民主监督员见面会。市政协委员，湘晋所合伙人熊君律师受湘潭市政协委派担任市人民检察院民主监督员，聘任期5年。见面会上，市政协社会法制和民族宗教委员会主任委员罗菡介绍了市政协民主监督相关工作情况及要求。市人民检察院党组成员、副检察长刘书勤介绍了检察机关民主监督工作情况。市人民检察院党组副书记、副检察长陈文忠向政协民主监督员颁发《聘书》，并作了表态发言。与会人员围绕依法开展民主监督，推动检察法治工作不断进步，进行了深入交流。左一为熊君熊君律师表示，感谢市政协、市人民检察院的重视和关怀。在今后的工作中，将严格遵守政治纪律、工作纪律、保密纪律、廉洁纪律，切实代表市政协履行好民主监督职责，做到“帮忙不添乱”，全力支持检察工作发展，在全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、加快建设“四区一地一圈一强”征程中贡献政协委员的智慧与力量。

湘晋简讯 | 湘潭市委统战部副部长、市工商联党组书记肖定安一行莅临湘晋所调研指导

发布时间：

2022-05-11

5月11日上午，市委统战部副部长、市工商联党组书记肖定安，市工商联党组成员、副主席章顺新，市工商联民营企业服务中心负责人胡晓东、工作人员谢鹏一行莅临湘晋所考察指导并召开企业合规改革试点工作调研座谈会。市工商联副主席、市非公有制企业律师服务团团长、湘晋所党支部书记、主任文永康热情接待肖定安书记一行。湘晋所管委会副主任文永军，管委会委员林运，熊君、熊瑛、滕辉、徐立群等律师服务团成员参加座谈交流。座谈会上，文永康主任首先对市工商联多年来对湘晋所的关心和指导表示感谢，从党建引领、社会公益、队伍建设、发展历程、所获荣誉、组织架构、规范管理等方面简要介绍了律所的发展情况。文永康团长汇报了市非公有制企业律师服务团的工作情况。律师服务团自2016年9月成立以来，在市工商联、市司法局、市律师协会的指导下，着力维护企业合法权益，着力化解企业经营法律风险，着力营造非公经济健康发展的良好法治环境。近年来，律师服务团通过开展“法治体检”，帮助企业预防和化解法律风险；开展“律企联战‘疫’公益大行动”，为企业应对疫情复工复产提供公益法律咨询和法律援助；开展《民法典》宣讲，护航民营经济行稳致远；积极参加“与企同行”系列活动，为民营企业建言发声，让全市民营企业获得了实效，得到了企业和社会各界的广泛好评。根据工作需要，律师服务团办公室设在湖南湘晋律师事务所。湘晋所抽调精干力量成立了律师服务团工作协调小组，承担了律师服务团各项日常工作，加强统筹协调积极推进各项活动开展，确保律师团服务活动的针对性、时效性、专业性。下一步，律师服务团将在继续做好法律宣传、“法治体检”、法律咨询、法律援助等已有“常规动作”的基础上，从创新形式开展法治宣传；精准对接企业，收集企业诉求，开展个性化服务；积极参与配合个案维权，商事调解，“法治民企”建设，民营企业合规建设试点等方面持续发力，推动民营企业法律服务工作提质增效。与会人员围绕律师服务团如何进一步维护民营企业合法权益，优化民营企业法治化营商环境，扎实推进企业合规改革试点工作，以及律师在企业合规中的角色与作用发挥进行了深入的交流探讨。肖定安书记对湘晋所多年来为民营企业提供法律服务特别是在市非公有制企业律师服务团工作中的工作举措和成效，为维护民营企业合法权益作出的重大贡献给予高度肯定。他说，大所要有大的格局，“国优”所要有“国优”的担当。他希望，湘晋所强化党建引领，加强社会公益担当，与时代共振，与党和政府同频，与人民同呼吸共命运，坚持正确的办所方向，加强现代化管理模式创新，充分彰显作为全国优秀律师事务所的行业地位和品牌形象，更好地服务湘潭经济社会发展。肖定安书记表示，工商联是民营企业的娘家，为民营企业服务永远在路上。积极推进民营企业法律服务是工商联的重点工作。市非公有制企业律师服务团是推进民营企业法律服务工作的重要平台和抓手。自成立以来，充分发挥服务团律师的专业优势，为全市非公企业提供切合企业发展的全方位法律服务，取得了积极成效。下一步要从长效着眼，总结好的经验和作法，融合企业合规、法治民企建设等工作，不断提升服务水平，要以负责的态度，创新奋进，为民营企业提供高质量法律服务，更好的为民营企业健康发展赋能赋值。肖定安书记指出，企业合规改革工作，凝聚了浓烈的“法律向善”理念，对建构法治化营商环境，促进民营企业健康发展意义重大。如何扎实推进企业合规改革试点工作，肖定安书记强调，主动学习借鉴是起点，办好每一个案件是重点，做好切实可行的工作规划是基础，建立科学有效的工作机制是前提，动态提炼总结是关键。湘潭工商联将立足实际，主动作为，与各部门形成合力，办出成效，办出特色，争创标杆，推动企业合规改革事业行稳至远。会前，文永康主任引导大家参观了湘晋所的办公环境和党建阵地，领导一行对湘晋所历年来取得的成绩和荣誉给予高度赞许。

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湖南湘晋律师事务所成立于1996年5月，是湘潭市法律服务行业具备执业律师人数排前列、办公条件排前列、规模排前列的大型综合性律师事务所。先后荣获“湖南省优秀律师事务所”“湖南省规范管理示范律师事务所”“湖南省律师行业先进基层党组织”等荣誉称号，是湘潭市排他的“全国优秀律师事务所”，是湖南省高级人民法院率先评定的企业破产案件一级管理人。湘晋所与多家知名大专院校建立了战略合作关系；与国内多家优秀律师事务所、会计师事务所及资产评估机构等专业性服务机构建立了业务协作关系；与多家行业协会、商会、金融保险、信用担保及证券机构建立了信息互通与资源共享平台。通过多个平台的搭建，湘晋所已逐渐构建起一个多功能立体服务网络。

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